Rappel des faits :

Monsieur Jérémy LECOUVERT (acquéreur)  a signé une promesse synallagmatique de vente pour un bien immobilier en présence du vendeur, du notaire du vendeur, son propre notaire et l’agent immobilier qui avait mandat pour vendre la maison.

Suite, à la conclusion de la promesse synallagmatique, l’acquéreur se rend compte de différents problèmes et désire annuler la vente et perdre le minimum d’argent.

1. Les possibilités d’annuler la promesse de vente.

L’acquéreur désire se libérer de la promesse de vente pour trois raisons :

travaux de conversion d'une cave en partie habitable réalisés sans permis de construire alors que celui-ci était obligatoire compte tenu du changement de destination et de la surface.

Factures et donc nature précise des travaux effectués par le vendeur. (Travaux que je juge d'après la nature partiellement décaissée de la cave insuffisants contre des risques d'humidité, infiltration, porosité, etc.)

Aucune communication du prix d'achat initial du bien par mon vendeur avant travaux, qui , si l'on déduit le montant des travaux, réalise quand même une plus-value de 50 000 euros entre 2006 et 2014, frais d'agences déduit.

Après avoir analysé la valeur de la promesse de vente, nous analyserons la possibilité de libérer l’acquéreur de son engagement.

1. 1. La valeur de la promesse de vente

Selon l’article 1589 alinéa 1 du code civil : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

Ainsi sauf convention contraire la vente est parfaite dès la signature d’une promesse synallagmatique de vente. C’est une application d’un consensualisme est un corollaire de l’article 1583 du même code qui stipule que : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. ».

Sur ce fondement la cour de cassation a confirmé à différentes reprises que la vente était formée dés la signature d’une promesse synallagmatique de vente.

Ainsi dans un arrêt de rejet, la troisième chambre civile de la cour de cassation du 11 juin 1992 a estimé : « Une cour d'appel, retenant souverainement que le bénéficiaire d'une promesse avait accepté l'offre le jour même de l'émission et qu'il y avait accord sur la chose et le prix, en déduit à bon droit que la promesse a un caractère synallagmatique et vaut vente. ».

Ainsi, la sanction de l’inexécution de l’une des parties sera l’exécution forcée comme le rappel régulièrement la cour de cassation.

Par exemple une arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 20 décembre 1994 : « Étant constaté l'accord des parties sur la chose et sur le prix et sans qu'aient été relevées d'autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération du «compromis» par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, le rejet de la demande en réalisation forcée de la vente n'a pas de base légale. » 

Dans le même sens un arrêt de la même chambre datant du 28 mai 1997 énonce que il y a « Violation de l'art. 1589 C. civ. par une décision qui, ayant constaté l'accord des parties sur la chose et sur le prix, s'est contentée du report de transfert de propriété à la signature de l'acte authentique pour refuser d'analyser l'acte comme une vente, sans autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement. » 

Toutefois, si la promesse synallagmatique de vente vaut vente en principe, on peut déroger à se principe par clause contraire.

En effet « Les juges du fond peuvent estimer qu'aucune vente ne s'est réalisée dès lors que toutes les pièces signées par les parties ne font mention que d'une vente au jour de la signature de l'acte authentique et de simples intentions de vendre et d'acquérir. »(Civ. 3^e, 17 juil. 1997).

En l’espèce, la vente devrait être parfaite, puisque la promesse de vente vaut vente sauf conditions suspensives. Le contrat est valable entre les parties, le passage à l’acte authentique n’est seulement une formalité pour l’opposabilité au tiers et le paiement des droits et plus-value.

1. 2. Les possibilités pour l’acquéreur de se libérer

Pour se libérer de son obligation, c'est-à-dire pour annuler la vente, l’acquéreur doit soit évoqué un vice du consentement, soit un vice caché.

1. 1. 1. Vice du consentement

On écarte directement la capacité et la violence qui sont manifestement hors de propos.

1. 1. 1. 1. L’erreur

L’erreur est une cause de nullité, si et seulement si elle est obstacle. C'est-à-dire une erreur sur la nature du contrat, l’une des parties croit que c’est un contrat de vente, l’autre un contrat de louage. En l’espèce, ce n’est pas le cas.

L’erreur obstacle peut être sur la chose, l’une des parties croit vendre une maison, l’autre croit acheter un appartement. En l’espèce, on n’est pas dans ce cas de figure.

Selon l’article 1110 du code civil : «  L'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.
  Elle n'est point une cause de nullité, lorsqu'elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention. »

Il est de jurisprudence constante que : « L'erreur sur la substance s'entend non seulement de celle qui porte sur la matière même dont la chose est composée, mais aussi et plus généralement de celle qui a trait aux qualités substantielles (authenticité, origine, utilisation) en considération desquelles les parties ont contracté. – Jurisprudence constante. »

L’erreur sur la substance, si l’erreur touche un élément déterminant de la vente.

En l’espèce, on pourrait soulever le fait que l’on voulait une maison saine et sèche avec un certain nombre de pièces habitable, or en l’espèce l’étanchéité des pièces faites dans la cave n’est pas faite rendant impossible l’utilisation continue des dit locaux.

1. 1. 1. 2. Le dol

 Selon l’Art. 1116   Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
  Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

Le dol a un aspect actif ou passif. Le dol passif est défini par la troisième chambre civile de la cour de cassation en ces termes : « Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. (Civ. 3^e, 15 janv. 1971).

En l’espèce, le silence du vendeur sur le manque d’étanchéité de la cave est un élément qui a été caché à l’acquéreur. En démontrant, que cela porte sur un élément déterminant dans sa volonté de contracter, il pourra demander au juge la nullité du contrat.

1. 1. 1. 3. Le vice caché

Selon l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

Il est de jurisprudence constante, pour qu’on puisse agir sur le fondement de l’article 1641, qu’il soit nécessaire de déterminer un défaut dans la chose vendue, que ce défaut soit antérieur à la vente, et qu’il soit caché.

En l’espèce les conditions sont réunis puisqu’en absence de pluies le défaut d’étanchéité n’était pas visible et se défaut est antérieur la vente. En outre, considérant qu’il est possible pour l’acquéreur de pouvoir habiter la maison, il peut demander la résolution de la vente.

2. La responsabilité de la professionnelle.

   1. La responsabilité de l’agent immobilier

      1. Défaut Matériel.

L’agent immobilier est un mandataire qui a pour mission de vendre un bien.

Comme le définie l’Art. 1984 du code civil : Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
  Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.

 Selon Art. 1992   « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
  Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. »

Si le mandataire engage sa responsabilité contractuelle, pour les fautes commise au détriment de son mandant, il engage également sa responsabilité délictuelle pour les fautes qu’il commet à l’encontre des tiers. (Chambre mixte 26 mars 1971 JCP 1971).

L’agent immobilier a une obligation d’impartialité. Il doit jamais inciter une partie, et cela même celle qui n’est pas la mandate de contracter contre ses intérêts. Ainsi l’agent immobilier qui procède à la vente d’un bien qui sait être frappé d’une servitude de démolition engage sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur qu’il n’a pas informé. (3^ème Chambre civile de la cour de cassation 29 mars 2000). On peut également souligner que l’agent immobilier en tant que professionnel il a un devoir de conseil agissant contre rémunération, il doit agir avec exactitude et loyauté avec les acquéreurs et les informer sur la présence de tous vices techniques et juridiques. Ainsi la cour de cassation a considérée qu’un agent immobilier : « Manque à son devoir de conseil l'agent immobilier qui omet d'informer l'acheteur sur l'existence de désordres apparents affectant l'immeuble vendu et qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier il ne peut ignorer. »

En l’espèce, l’agent immobilier qui n’a pas informer l’acquéreur des risque d’infiltration, alors même qu’il a du vérifier l’ensemble des actes de l’immeuble, avait pu constater les modifications de surface habitable qui est mentionné sur les précédents actes. En outre en tant que professionnel de l’immobilier, il aurait pu prévenir des risques de défaut d’étanchéité qui par son expérience du terrain aurait pu le détecter ou au moins le suspecter et le vérifier.

 

1. 1. 2. Défaut d’information de l’absence de permis de construire

Sur les obligations portant sur les caractéristiques juridiques, les obligations de l’agent immobilier sont également importantes. Il doit vérifier de façon général si l’immeuble qu’il a mis en vente peut être affecté à l’usage que l’acquéreur l’a destiné. (1^er Chambre Civile en date du 23 Mars 1996). Il faut néanmoins nuancer sa responsabilité en matière juridique.

En effet, l’agent immobilier agit au moment de la promesse de vente. Dans l’absolu (bien que n’ayant pas le document on l’a dénaturé), celle-ci va permettre de préparer la vente et ménagera le temps utile au notaire pour que celui-ci puisse rédiger l’acte authentique en faisant les recherches nécessaires. Dans la pratique, attendu que l’agent immobilier n’aura agira seulement au moment de l’acte sous-seing privé de la promesse, on engagera rarement sa responsabilité s’il n’a pas fait une désignation rigoureuse du bien, l’identification précise, contrôler l’origine de propriété ou même la conformité aux règlements administratif, ces formalité incombe au notaire rédacteur de l’acte authentique.

En revanche l’agent immobilier doit s’assurer, dès la signature de l’acte préparatoire que les intérêts des parties sont protégés en insérant les conditions suspensives qui permettent aux parties de ne pas être engagé au cas où un risque s’avérait être confirmé par la suite.

Par exemple soumettre la vente aux conditions suspensives que le notaire face l’ensemble des formalités et vérification nécessaires, vérification de la capacité, des pouvoirs, la déclaration d’intention d’aliéné, la demande à la SAFER, La récupération d’un état hypothécaire afin de savoir s’il ne faudra pas purger des hypothèques, Eventuellement les permis de construire des bâtiments rajouter, la délivrance des diagnostiques immobiliers qui permettent de détecter le défaut de l’habitation.

Ainsi plus que l’obligation de vérifier l’absence de permis de construire pour les pièce installer dans la cave, l’agent immobilier devra vérifier la présence d’une clause suspensive relative à la présentation du permis de construire.

Pour engager la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier, il convient de l’assigner au tribunal de grande instance de son lieu de domiciliation de celui-ci (l’action est une action personnelle).La compétence devra donc obéir aux règles de l’Article 42 et suivants du Code de Procédure Civile.

L’obligation d’information est obligation de moyen et une obligation de faire. Conformément à l’article 1142 du code civil : Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur. Selon le préjudice subit par son manquement l’agent immobilier devra réparer celui-ci. »

L’agent immobilier qui n’aura pas rempli ses obligations, devra payer des dommages et intérêt afin de réparer le préjudice subit. Même en absence de contrat de promesse de vente, on peut supposer qu’il a une clause de rétractation prévoyant le payement d’arrhes dont le montant est égal à 10% du prix de vente qui seront perdus par l’acquéreur si celui-ci la met en action. Dans le cas que la demande d’annulation de la vente provient d’un défaut d’information de l’agent immobilier, il possible de demander devant le tribunal de Grande Instance le paiement d’un dédommagement équivalent.

1. 2. Le notaire.

Si le notaire est un agent ministériel permettant de donner aux actes au caractère authentique en général, il n’en est pas moins un praticien du droit apportant un conseil. Lors de la signature d’une promesse synallagmatique de vente le notaire intervient en tant que conseil et non en tant que rédacteur d’acte authentique.

S’il n’engage pas sa responsabilité délictuelle en ce qui concerne les défauts du bien vendu, contrairement à l’agent immobilier, il engage sa responsabilité sur l’omissions ou la rédaction défavorable de clauses sur la promesse de vente, par l’omissions d’insérer une clause suspensive relative à la demande de la DIA ou de la SAFER, ou encore a relevé de l’état hypothécaire. Aussi le notaire en matière de compromis est un rédacteur d’acte, Aussi la première chambre civile de la cour de cassation le 14 Janvier 1997 : a jugé que les rédacteurs d’actes sont tenus d’une obligation de conseil envers toute les autres parties et doivent s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’ils confectionnent. En ne vérifiant pas que l’acte est valable le rédacteur de l’acte en gage sa responsabilité.

En l’espèce, il faut lire la promesse de vente afin de vérifier que le notaire, assistant l’acquéreur à bien mis l’ensemble des clauses nécessaire pour préparer la vente et protéger l’acquéreur.

Le notaire qui n’aura pas rempli ses obligations, devra payer des dommages et intérêt afin de réparer le préjudice subit. Il pourra être poursuivi et condamné solidairement avec l’agent immobilier au payement de réparation.

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