Le nu-propriétaire doit-il un dédommagement à l’usufruitière qui a fait des constructions sur le terrain mise à destination ?

L’article 599 alinéa 2 du code civil dispose que : « De son côté, l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée. »

Ainsi la chambre des requêtes 4 Novembre 1885 : « On doit  considérer comme améliorations soit  les constructions nouvelles s’ajoutant au fonds et en augmentant  la valeur, soit les constructions ayant pour effet d’achever un bâtiment commencé, ou bien d’agrandir un édifice préexistant ; l’article 555 code civil est sans application, l’usufruitier ne pouvant, à la cessation de sa jouissance, être assimilé, sous aucun rapport, à un tiers possesseur évincé. »

L’arrêt du 12 Juin 2012 référencé 11.11-424  renforce cette hypothèse. En l’espèce, une société nu-propriétaire prête la somme nécessaire à l’usufruit pour faire des travaux immobiliers sur le fonds objet de la convention. Or l’administration fiscale notifie un redressement fiscal aux usufruitiers en remettant en cause les déductions fiscales obtenues suite aux travaux, au motif que ceux-ci  sont des gros travaux incombant au propriétaire.

 Les usufruitiers font une demande en décharge de cette imposition. La cour d’Appel de Versailles rejette leur demande au motif que : les travaux de démolition, de reconstruction d'une habitation d'une superficie supérieure, de construction d'une piscine et d'aménagement du terrain réalisés correspondent à des grosses réparations incombant aux nus-propriétaires.

 La  cour de cassation casse  la décision au visa de l’article 599 du code civil  considérant que les travaux énumérés étaient des travaux d’améliorations.

Il apparait donc que les travaux d’améliorations effectués par les usufruitiers durant la période de jouissance du bien restent à leur charge lors de la fin de l’usufruit.

Attention, la Cour d’Appel de Paris dans une décision du 4 mars 1966 a estimé : «  Encore faut-il que l’exécution de ces constructions n’ait pas eu pour résultat  de créer une chose distincte du fonds  sur lequel elles  ont été élèves. ».Sinon le nu propriétaire se doit de rembourser la créance à l’usufruit lors de la fin de l’usufruit (Dans un usufruit comme dans une location le transfert de propriété se fait lors qu’il prend fin).